Почему вообще понадобились новые форматы недвижимости
Российский рынок офисов и жилья за последние 10–15 лет сильно изменился. Классический сценарий «купил офис на 200 м² и сидишь там 20 лет» или «снял квартиру посуточно как мини-отель» перестал устраивать всех сразу:
— бизнесу нужна гибкость и помесячная аренда без капитальных ремонтов;
— людям важны сервис, комьюнити, инфраструктура «в одном лифте»;
— инвесторам — предсказуемый доход и защита от инфляции.
Так появились коворкинги, апартаменты и коливинги — коммерческая недвижимость новые форматы коворкинг апартаменты коливинг. Формально это всё разные конструкции, но на практике они конкурируют между собой за одних и тех же людей и деньги.
Дальше разберём, чем форматы отличаются, на чём реально зарабатывают и кому что подходит.
—
Коворкинги: офис как подписка
Что это по сути
Коворкинг — это когда вы приходите «в чужой офис», платите за место или кабинет, а обо всём остальном думает оператор: ремонт, мебель, интернет, переговорки, уборка, кофе.
Формально коворкинг — обычное офисное помещение, сданное в аренду оператору. Но по экономике это уже гибкий сервисный бизнес.
Зачем людям и компаниям
1. Малым бизнесам и стартапам.
Не нужно сразу подписываться на договор аренды на 3–5 лет, вносить депозит в 2–3 месяца и тратить миллионы на ремонт. Вы можете буквально завтра коворкинг снять офис Москва на 5–10 рабочих мест и через полгода спокойно расшириться до 20 или сократиться до 3 без драмы.
2. Средним и крупным компаниям.
Формат «спутниковых офисов». Например, IT‑компания держит штаб-квартиру в бизнес-центре, а региональные команды или проектные группы — в коворкингах, чтобы не масштабировать основную площадку.
3. Самозанятые и фрилансеры.
Дом — плохой офис для дисциплины, а кофейня — дорогой и шумный. Коворкинг даёт рабочую среду, нетворкинг и нормальный интернет.
Как это выглядит в реальности
Пример: федеральная сеть коворкингов в Москве в 2023–2024 гг. держит заполняемость 80–90 %, а ставка на рабочее место варьируется от 15 до 35 тыс. руб. в месяц в зависимости от локации и пакета услуг.
При этом классический офис в сопоставимом бизнес-центре часто сдают по ставке 25–35 тыс. руб. за м² в год, но это только «голая» аренда без ремонта и обслуживания.
То есть оператор коворкинга зарабатывает на перераспределении: он берёт большие площади по оптовой ставке, делает ремонт, режет на маленькие блоки и продаёт «в розницу» вместе с сервисом.
Технический блок: экономика коворкинга
— Порог входа для инвестора:
помещение от 500–800 м², бюджет на ремонт и меблировку — 35–80 тыс. руб./м² в зависимости от класса и дизайна.
— Окупаемость:
при хорошей локации и заполняемости 80 % — 6–9 лет; при ошибке с локацией срок легко уходит за 12 лет.
— Ключевые риски:
сильная зависимость от оператора, высокая конкуренция в столице, риск просадки выручки в кризис (компании режут гибкие расходы первыми).
—
Апартаменты: «почти жильё», но с коммерческой логикой
Чем апартаменты отличаются от квартир
Апартаменты — это формально нежилое помещение, хоть и выглядит как обычная квартира. Их любят за:
— локации в деловых центрах и рядом с метро;
— более низкую цену входа (часто на 10–20 % ниже аналогичной квартиры);
— упрощённую процедуру для застройщика (нет соцнагрузки как у жилья).
Но у апартаментов обычно статус «нежилое», а значит: сложнее с постоянной регистрацией, выше коммуналка, иной подход к налогообложению.
Инвестирование в апартаменты под сдачу
Формат «номерного фонда» в апарт‑отелях стал массовым инструментом для тех, кто хочет инвестировать в апартаменты под аренду Москва без самостоятельного управления. Как это выглядит:
— вы покупаете апартамент у застройщика;
— управляющая компания берёт объект в управление, заселяет гостей, ведёт маркетинг;
— вы получаете фиксированный или плавающий процент от выручки.
Фраза «апартаменты купить в Москве от застройщика» уже фактически стала отдельным сегментом рынка: многие проекты сразу упакованы как инвестиционные — с расчётом доходности и прогнозами заселения.
Реальные цифры
По данным крупных брокеров:
— минимальный чек в массовом сегменте апарт-проектов в Новой Москве — от 6–8 млн руб. за небольшой лот;
— ожидаемая доходность при передаче в управление — 6–10 % годовых в рублях (после вычета комиссии УК), при удачных локациях и туристическом потоке — до 12–13 % в пиковые годы;
— в бизнес-классе цены начинаются от 350–450 тыс. руб./м² и выше.
Важно понимать: обещанные застройщиком «12–15 % годовых гарантированно» часто завязаны на маркетинговых схемах — например, строят доход на завышенной базовой цене метра или ограниченном сроке гарантии.
Технический блок: ключевые юридические нюансы апартаментов
— Статус: нежилое помещение, регистрируется как объект коммерческой недвижимости.
— Регистрация: постоянная прописка, как правило, невозможна (допускается временная регистрация по ряду схем, зависит от региона и проекта).
— Налоги: повышенные платежи за коммунальные услуги и земельный налог по ставкам для коммерции (конкретика — по региону).
— Ипотека: банки выдают, но условия могут отличаться от ипотеки под жильё — выше ставка, выше первоначальный взнос.
—
Коливинги: когда аренда — это ещё и сообщество
Идея формата
Коливинг — это не просто «общежитие подороже», а попытка совместить:
— компактное личное пространство (комната или студия);
— развитые общие зоны (кухни, лаундж, коворкинг, спортзоны);
— регулярные мероприятия для резидентов (лекции, вечера знакомств, клубы по интересам).
В Москве коливинг аренда комнаты Москва интересна, прежде всего, молодым специалистам, релокантам, студентам магистратуры и начинающим айтишникам: важно жить недалеко от работы, без лишних телодвижений, но и не в одиночестве.
Как это работает на практике
Пример модели:
— управляющая компания арендует у собственника целый этаж бывшего общежития или гостиницы;
— делает ремонт в едином стиле, делит пространство на небольшие студии;
— создаёт общие сервисы: клининг, администратор 24/7, общие мероприятия;
— сдаёт комнаты по кратко- и среднесрочным договорам (от 1 до 12 месяцев).
Ставка часто получается ниже, чем полноценная студия в этой же локации, но выше, чем классическая «комната в трёшке». Люди переплачивают за сервис и атмосферу, а не только за «квадратные метры».
Технический блок: экономика коливинга
— Для собственника здания:
доход с 1 м² при правильной конфигурации выше, чем при классической долгосрочной аренде под офис или склад.
— Окупаемость перепрофилирования:
при капитальном ремонте бывшего общежития в Москве — 7–10 лет, если высока загрузка (80 % и больше).
— Главные расходы:
операционный персонал (управляющий, администраторы, клининг), маркетинг и высокая текучка арендаторов.
—
Классический офис и «обычная квартира» против новых форматов
Проблема: кому вообще всё это нужно
Если отбросить бренды и красивые названия, все три формата решают одну и ту же задачу: дать людям и бизнесу пространство для жизни и работы без долгосрочных обязательств и капитальных затрат.
Сравним подходы.
1. Бизнесу нужно рабочее пространство
— Классический офис
Подходит, если у компании стабильный штат, понятные долгосрочные планы и есть ресурсы на ремонт. Вы выигрываете в ставке за метр, но теряете гибкость.
— Коворкинг
Это офис как сервис. Подходит компаниям в росте или в турбулентной среде. Можно протестировать новый город или направление, не подписываясь на долгую аренду.
Минус: совокупная стоимость владения на человека почти всегда выше, чем в классическом офисе за горизонт 3–5 лет.
2. Частному инвестору нужно защитить капитал и получать ренту
— Покупка квартиры под сдачу
Понятный и психологически комфортный вариант. Но:
— средняя доходность долгосрочной аренды в Москве редко превышает 4–6 % годовых;
— сильная зависимость от роста стоимости самой квартиры.
— Апартаменты
Более высокая потенциальная доходность и интересные локации. Плюс формат апарт‑отеля снимает с владельца проблему поиска арендаторов.
Цена — юридическая сложность статуса и риски изменения регулирования.
— Коливинг (как инвестпроект)
Если вы владелец или арендатор большого объекта, коливинг может дать более высокую доходность на м² за счёт «нарезки» на маленькие юниты. Но это уже полноценный операционный бизнес, а не пассивная инвестиция.
3. Людям нужно место для жизни
— Квартира в аренду
Максимальная автономия, минимум чужих правил. Сложность — высокие депозиты, поиск нормальных соседей (если комната), трата времени на бытовые вопросы.
— Коливинг
Потеря части приватности, но: готовая инфраструктура, события, знакомство с людьми, иногда — встроенные опции вроде коворкинга или спортзала.
Фактически вы покупаете не только пространство, но и стиль жизни.
—
Как выбирать формат: пошаговый подход
Алгоритм для бизнесов и частных лиц
1. Определитесь с горизонтом планирования.
На 6–12 месяцев вперёд — логичнее коворкинг или коливинг, на 5+ лет — собственный офис или апартаменты.
2. Посчитайте полную стоимость владения.
Не только аренду, но и ремонт, мебель, простои, налоговую нагрузку и комиссии управляющих компаний.
3. Оцените, насколько вам важна гибкость.
Если бизнес может вырасти вдвое за год или, наоборот, сильно сократиться, коворкинг даст больше безопасности.
4. Разберитесь с юридическими нюансами.
Для апартаментов и коливингов критичны статус помещения, условия регистрации, пожаро‑ и санитарные нормы.
5. Смотрите на оператора, а не только на стены.
В коливингах и коворкингах сервис решает всё: от его качества будет зависеть, сможете ли вы сдавать площади дороже рынка.
—
Тренды на ближайшие годы
Что уже видно по рынку
— Рост гибких офисов.
В Москве доля коворкингов и flex‑пространств в общем офисном фонде пока измеряется несколькими процентами, но спрос на них растёт быстрее классической аренды. Особенно со стороны ИТ и креативных отраслей.
— Усложнение проектов апартаментов.
Застройщики делают продукты «под ключ» для инвесторов: с гарантированным управлением, единой управляющей компанией, совместными программами с банками.
— Профессионализация коливингов.
От хаотичных «переделанных коммуналок» рынок уходит к крупным проектам с централизованным управлением и единым стандартом сервиса.
—
Итог: разные инструменты для разных задач
Коворкинги, апартаменты и коливинги — не взаимозаменяемые вещи, а набор инструментов.
— Нужно быстро стартовать или протестировать бизнес-гипотезу — смотрим в сторону коворкинга.
— Хотите закрепить капитал и получать ренту — сравнивайте квартиру и апартаменты, оценивая не только доходность, но и юридические риски.
— Ищете городской образ жизни с сервисами и людьми вокруг — присмотритесь к качественным коливингам.
Главная ошибка — пытаться использовать каждый из форматов «не по назначению»: делать из коливинга пассивную инвестицию без управления или относиться к апартаментам как к полноценному жилью без оглядки на закон.
Если трезво считать цифры и внимательно смотреть на оператора, новые форматы коммерческой недвижимости в РФ могут быть не модной игрушкой, а вполне рабочим решением — и для жизни, и для бизнеса, и для инвестиций.