Российские торговые центры переживают не самую простую, но очень интересную стадию — эпоху «второго рождения». Формат привычных моллов с бесконечными рядами магазинов одежды уже не работает так, как 10–15 лет назад. Люди стали больше покупать онлайн, часть международных брендов ушла, а расходы домохозяйств меняются под давлением экономики. В итоге девелоперам приходится буквально переизобретать торговые комплексы: сокращать пустующие пространства, менять профиль арендаторов, добавлять склады и сервисы, которые раньше к ТЦ почти не относились. Ниже разберём, что происходит с рынком, на что смотреть инвесторам и чего ждать посетителям в ближайшие годы.
—
Текущая ситуация: вакантность, трафик и поведение покупателей
Пандемия, санкции и уход ряда зарубежных брендов ударили по структуре арендаторов в крупных объектах. В среднем по крупным городам уровень вакантности в качественных торговых центрах остаётся выше докризисного, а в старых и менее удачно расположенных объектах доля пустующих площадей может доходить до 15–20 %. При этом трафик не исчез, а скорее перераспределился: люди реже ходят «просто погулять по магазинам», но чаще приезжают в ТЦ целенаправленно — за услугами, едой, развлечениями и крупными покупками. Для многих операторов аренда торговых площадей в торговых центрах москва стала предметом более жёсткого торга: арендаторы требуют гибких условий, коротких договоров и участия собственника в маркетинге.
Статистика и ключевые тренды рынка
Если смотреть на рыночные данные за последние годы, видно несколько устойчивых тенденций. Во‑первых, новые крупные суперрегиональные объекты вводятся крайне ограниченно, особенно в зрелых столичных агломерациях. Во‑вторых, растёт доля non-retail арендаторов: медицинские центры, госуслуги, сервисные компании, склады последней мили. В‑третьих, заметно укрепились локальные бренды и федеральные сети вместо ушедших международных операторов одежды, обуви и электроники. По оценкам консалтинговых компаний, в структуре GLA топовых объектов в регионах уже до четверти помещений могут занимать развлечения, фуд-корт и услуги, а не классическая розница, и эта доля продолжает расти по мере того, как собственники стремятся привязать посетителя не только к покупкам, но и к досугу.
—
Переформатирование: от молла к многофункциональному хабу
Главный ответ рынка на изменения спроса — масштабное переформатирование торговых центров. Если раньше девелопер жил по схеме «построить — сдать магазины — собирать аренду», то сегодня задача — сделать объект гибким, многофункциональным и устойчивым к изменению потребительских привычек. Отсюда растущий интерес к офисно-деловым, коворкинговым и логистическим функциям внутри ТЦ, а также к развитию городской инфраструктуры: интеграции с метро, наземным транспортом, паркингами и жилой застройкой вокруг. Всё это снижает зависимость от одной-двух категорий арендаторов и превращает комплекс в точку ежедневного притяжения, а не только в выходной формат.
Переформатирование под склады, dark store и сервисы
Один из самых заметных трендов — переформатирование торговых центров под склад и dark store, особенно в городах-миллионниках. Нижние или подземные уровни, которые сложно занять традиционным ритейлом из‑за слабого пешеходного трафика, девелоперы активно предлагают e-commerce, курьерским службам и службам быстрой доставки. В результате часть ТЦ превращается в гибрид: для посетителя — привычная галерея магазинов, а за кулисами — логистический узел «последней мили». Эксперты отмечают, что это помогает стабилизировать денежный поток собственника и делает объект нужным онлайн-ритейлу, который всё равно заинтересован быть ближе к клиенту для ускорения доставки.
—
Экономика торговых центров: доходность, инвестиции и риски
Финансовая модель ТЦ сегодня значительно сложнее, чем в нулевые и начале десятых годов. Рост стоимости строительства и обслуживания, удорожание заимствований, технологические требования арендаторов, конкуренция с онлайн-торговлей — всё это сжимает маржу собственников. Тем не менее инвестиции в торговые центры России 2025, по ожиданиям аналитиков, не исчезнут: инвесторы по‑прежнему видят в качественных объектах с устойчивым трафиком защитный актив, способный генерировать доллароподобный денежный поток. При этом аппетит к риску снижается: условия сделок становятся более избирательными, ключевой акцент — на управляемости объекта и прозрачности его операционных показателей.
Как меняются арендные ставки и структура договоров
Арендная политика постепенно уходит от жёстких фиксированных ставок в сторону комбинированных моделей. Всё чаще встречаются договоры, где базовая ставка относительно ниже, а значимая часть платы привязана к обороту арендатора — это снижает риск для обеих сторон в периоды турбулентности. Собственники готовые идти на каникулы в обмен на ремонт или улучшенный формат магазина, особенно если речь идёт о значимом якоре: супермаркете, кинотеатре, крупном развлекательном операторе. Для мелких и средних арендаторов становится критичной не только цена за квадратный метр, но и маркетинговая поддержка, кросс-промо, события в ТЦ, способные привести реальный покупательский трафик и компенсировать рост расходов.
—
Управление объектом: от эксплуатации к полноценному продукту
Современный торговый центр всё больше напоминает не просто «здание с магазинами», а сложный сервисный продукт, требующий чёткого управления. Профессиональное управление торговым центром услуги девелопера уже включают не только эксплуатацию и уборку, но и стратегический маркетинг, аналитику трафика, работу с данными лояльности и совместные акции с арендаторами. Важным становится умение выстроить единый сценарий посещения: от первой рекламы в соцсетях до навигации в самом комплексе и пост-коммуникации с клиентом. Именно за счёт этого формируется ощущение удобства и привычки у посетителей, которые затем возвращаются и увеличивают частоту визитов.
Роль брокеров и экспертов по аренде
Поиск арендаторов для торгового центра услуги брокера заметно усложнились: теперь это не просто «заполнить площади», а сформировать сбалансированный пул операторов, которые будут усиливать друг друга. Брокеры анализируют трафик по часам и дням недели, отслеживают конкурирующие предложения в городе, моделируют, какие категории бизнеса недопредставлены в конкретном районе. Задача — не посадить в зону фуд-корта любой ресторан, а подобрать такой концепт, который попадёт в аудиторию именно этого ТЦ. Экспертные команды всё чаще включают аналитиков, маркетологов и специалистов по клиентскому опыту, а классический «ритейл-брокер» превращается в полноценного консультанта по развитию объекта.
—
Новые арендаторы и форматы: кто приходит на место ушедших брендов
После выхода иностранных сетей освободившиеся площади быстро начали перехватывать российские и восточные бренды, а также сервисные компании. На первый план вышли категории «ежедневного спроса»: продукты, аптеки, недорогие кафе, сервисные мастерские, пункты выдачи заказов. Параллельно растёт доля образовательных и развлекательных проектов — от детских центров до киберклубов. Всё больше места занимают медклиники, стоматологии, диагностические центры, поскольку население готово тратить деньги на здоровье, а формат ТЦ удобен с точки зрения доступности и парковки. Таким образом, портрет арендатора становится более «повседневным», а сам объект смещается от имиджевого шопинга в сторону практической полезности.
Сервисные и общественные функции
Отдельный блок будущего развития — это интеграция общественных и квазигосударственных функций. В торговых центрах открываются МФЦ, отделения банков, коворкинги, образовательные пространства, классы дополнительного образования для детей и взрослых. Для девелопера это возможность получить стабильного арендатора на длительный срок, а для города — оптимизация инфраструктуры и более равномерное распределение сервисов по району. Эксперты ожидают, что в новых проектах доля таких функций будет расти, а сами ТЦ постепенно превратятся в «городские гостиные», где человек может не только купить товар, но и решить бытовые, административные и образовательные задачи за один визит.
—
Москва и регионы: разные скорости и сценарии
Столичный рынок живёт по своим законам: здесь высокая конкуренция, плотность населения и платёжеспособный спрос, что делает аренда торговых площадей в торговых центрах москва более динамичным и гибким сегментом. В Москве быстрее появляются экспериментальные форматы смешанного использования, проекты на стыке ТЦ, стрит-ретейла и общественных пространств. В регионах ситуация неоднородна: города-миллионники постепенно догоняют столицу по качеству объектов и разнообразию концепций, тогда как в малых городах ТЦ зачастую остаётся единственным центром притяжения и выполняет сразу несколько социальных функций. Отсюда разные подходы девелоперов к обновлению: где-то упор на развлечения и гастрономию, где-то — на бытовые и медицинские услуги.
Прогнозы развития до 2025–2030 годов
По оценке большинства аналитиков, рынок не ждёт массовой «смерти торговых центров», но стоит готовиться к волне трансформаций. На горизонте до 2025–2030 годов вероятен рост числа перепрофилированных объектов: часть старых ТЦ может стать офисами, логистическими центрами, технопарками или агломерациями шоурумов с сильной онлайн-составляющей. Новые проекты будут запускаться точечно, с учётом транспортной доступности и интеграции с жилой застройкой. Главная линия прогноза — постепенный уход от «чистого ритейла» к мультифункциональным городским пространствам, где торговля — лишь один из элементов, а ключевой ценностью становится время и удобство посетителя.
—
Рекомендации экспертов девелоперам и инвесторам
Профессиональные консультанты по коммерческой недвижимости сейчас дают довольно схожие советы собственникам и инвесторам. Они сходятся во мнении, что основная ошибка будущих лет — игнорировать изменения в поведении покупателей и пытаться «дожать» старую модель, просто снижая ставки аренды. Гораздо эффективнее рассматривать объект как живой организм, который нужно адаптировать каждые несколько лет. В фокусе — сценарии использования времени посетителя, гибкие форматы площадей и точная работа с данными. Ключевое — готовность вкладываться не только в ремонт, но и в аналитику и управление.
Эксперты рекомендуют девелоперам:
— Проводить регулярный аудит концепции: анализировать трафик, структуру арендаторов, конкурентов в радиусе 10–15 минут езды, и каждые 3–5 лет обновлять позиционирование ТЦ, а не только внешний дизайн и навигацию.
— Думать категориями микса функций: сразу закладывать под один объект торговую, деловую, развлекательную, сервисную и, по возможности, общественную составляющую, включая медицину, образование и госуслуги.
— Активно работать с онлайн-ритейлом: предлагать склады последней мили, точки выдачи, шоурумы и маркетинговые коллаборации, а не воспринимать интернет-магазины как конкурентов.
—
Рекомендации по управлению и работе с арендаторами
Если говорить о повседневной практике управления, эксперты всё чаще подчёркивают, что профессиональная команда — это не роскошь, а условие выживания. С точки зрения операционного менеджмента управление торговым центром услуги девелопера должны включать сценарное планирование, антикризисные механики и продуманную коммуникацию с арендаторами. Иначе собственник рискует получить всплеск вакантности, который потом придётся гасить ценой серьёзных уступок и репутационных потерь.
Специалисты также советуют:
— Выстраивать партнёрские отношения с арендаторами: делиться данными по трафику, вовлекать их в общие акции, вместе тестировать новые форматы, а не сводить диалог к «плати аренду вовремя».
— Гибко подходить к договорам: комбинировать фиксированную ставку с процентом от оборота, использовать поэтапное повышение, предлагать каникулы в обмен на инвестиции арендатора в ремонт и улучшение сервиса.
— Использовать услуги профессиональных брокеров и консультантов: они помогают тонко настроить пул арендаторов, а поиск арендаторов для торгового центра услуги брокера часто окупается за счёт более высокой загрузки и качества брендов.
—
Влияние на индустрию и городской ландшафт
Ради чего вся эта трансформация? По сути, рынок коммерческой недвижимости переживает смену парадигмы: вместо «квадратных метров» продаётся опыт и удобство. Это влияет не только на конкретные ТЦ, но и на город в целом. Объекты, которые адаптируются, становятся центрами районной жизни, притягивают сервисы и бизнес, повышают стоимость окружающего жилья. Те же, кто не успевает за изменениями, рискуют превратиться в полупустые коробки, создающие депрессивный фон и требующие либо радикальной реконцепции, либо сноса. В итоге именно торговые центры во многом задают ритм развития районов и определяют, где людям комфортно жить и проводить время.
Что значит это будущее для посетителей
Для обычного человека все эти процессы выливаются в простой итог: ТЦ либо становятся удобнее и интереснее, либо исчезают с карты. В обозримом будущем мы увидим меньше однотипных галерей с одинаковыми магазинами и больше «живых» пространств, где в одном месте соседствуют фермерский рынок, медицинский центр, кино, курьерский пункт, кружки для детей и площадки для работы. Инвестиции в торговые центры России 2025 и далее будут идти именно в такие комплексы с понятной добавленной ценностью для конечного пользователя. А от того, насколько грамотно девелоперы адаптируются к новой реальности, зависит, останется ли поход в ТЦ привычной частью городского образа жизни или окончательно растворится в онлайн-покупках и доставке «до двери».