Как меняется региональная коммерческая недвижимость после ритейл-бумов
Ритейл-бум нулевых и начала 2010-х ушёл, а торговые центры в регионах остались. Где‑то они до сих пор забиты арендаторами, а где‑то наполовину пустые, с закрытыми бутиками и затянутыми плёнкой витринами.
Разберёмся по шагам, что сейчас происходит с региональными ТЦ, какие стратегии работают, какие — тянут собственников на дно, и как вообще подходить к этому рынку, если вы только начинаете.
—
Шаг 1. Понять, в какой реальности живёт ваш торговый центр
Смена потребительских привычек: почему старые модели не работают
Региональные ТЦ строились под один сценарий:
мода + техника + фудкорт + кино = стабильный поток людей.
Сейчас формула расползается:
— онлайн‑торговля съела импульсные покупки и часть fashion-сегмента;
— ассортимент федеральных сетей стал одинаковым от Владивостока до Калининграда — ехать «за особенными магазинами» уже нет смысла;
— у людей меньше терпения: если в ТЦ неудобно добираться, плохо с навигацией, нет сервиса — они просто не ездят.
Опасная ошибка новичка — смотреть на торговый центр как на «коробку с магазинами». Сейчас это больше инфраструктурный и досуговый объект, чем чисто торговый.
Типовая ситуация в регионах
Чаще всего вы увидите один из трёх сценариев:
1. Старый формат на хорошем месте.
Окупился ещё до кризисов, но морально устарел. Потенциал есть, нужно обновление.
2. Сверхамбицозный ТЦ в неудачной локации.
Большие площади, высокий кредитный хвост, полупустой паркинг и арендный вакуум.
3. Небольшой устойчивый центр «у дома».
Не блистает, но стабилен: супермаркет, аптека, услуги, немного непродовольственных товаров.
Прежде чем думать, как зайти в коммерческую недвижимость торговые центры в регионах купить, придётся честно определить, к какой категории относится объект, который вы рассматриваете или уже владеете.
—
Шаг 2. Разобраться, какие модели сейчас вообще жизнеспособны
Подход 1. «Жмёмся к якорю» — ставка на продуктовика и повседневный спрос
Самый приземлённый, но во многих городах — самый рабочий вариант.
Суть:
якорный арендатор — крупный супермаркет или дискаунтер, вокруг него — набор повседневных сервисов.
Что обычно добавляют:
— аптеки и медуслуги;
— салоны связи и мелкую электронику;
— парикмахерские, маникюр, бытовые услуги;
— товары для дома и зоотовары;
— небольшая зона общепита или пекарня.
Плюсы:
— предсказуемый трафик;
— ниже чувствительность к моде и трендам;
— проще удерживать заполняемость.
Минусы:
— относительно невысокая ставка аренды;
— ограниченный потенциал роста дохода;
— объект часто перестаёт быть «местом притяжения» и превращается в обычный ТЦ у дома.
Этот подход чаще всего применяют, когда ключевая цель — не сверхдоход, а стабильность вложений. Для консервативных инвестиций в торговые центры региональная коммерческая недвижимость в таком формате выглядит понятной, но довольно приземлённой по доходности.
Подход 2. «Место жизни» — микс торговли, досуга и сервиса
Здесь задача другая: не просто продать что‑то, а сделать точку, куда люди приезжают «провести время».
Обычно в таких проектах:
— усиливают фудкорт и добавляют семейные рестораны;
— развивают детские и спортивные активности (батуты, скалодромы, фитнес, студии);
— ставят событийную программу: ярмарки, мастер‑классы, локальные фестивали;
— делают удобные и современные общие зоны: мягкие посадочные места, рабочие пространства, детские уголки.
Когда это работает:
— в городах от 300–400 тысяч жителей и выше;
— если ТЦ находится на «понятном» маршруте горожан;
— если конкуренция не убивает весь спрос.
Главный нюанс:
такой формат требует активного управления. Просто сдать площади и пассивно ждать арендной платы не получится: нужен директор по маркетингу, продвижение, работа с арендаторами как с партнёрами.
Подход 3. «Функциональный гибрид» — переизобретение назначения
Классический торговый центр не всегда можно спасти рестайлингом. В ряде регионов он логичнее превращается в:
— офисный или коворкинг-хаб;
— логистический или dark-store узел под e-commerce;
— многофункциональный центр (часть — торговля, часть — услуги, коворкинги, муниципальные сервисы, медцентр, учебные аудитории и т.п.).
Преимущество здесь в том, что вы уходите от узкой зависимости от розничной торговли.
Но важно: девелопер тут уже действует не как простой арендодатель, а как оператор платформы. Нагрузка по управлению возрастает, зато растёт и гибкость проекта.
—
Шаг 3. Провести честный анализ рынка до любых решений
Что именно анализировать
Прежде чем влезать в покупку или редевелопмент, нужен анализ рынка торговых центров в регионах коммерческая недвижимость не «по ощущениям», а системно. Базовый чек-лист:
1. Население города и агломерации, динамика, структура доходов.
2. Существующие ТЦ: формат, заполняемость, арендные ставки, трафик.
3. Кто реально конкуренты (иногда это не другие ТЦ, а крупный стрит-ритейл или оптовые рынки).
4. Транспортная доступность: не только для посетителей, но и для персонала.
5. Интернет-торговля в регионе: сильные игроки, привычки покупателей.
6. Планы города по застройке и инфраструктуре.
Частая ошибка:
ориентироваться на средние по стране показатели. В одном регионе продажа торговых центров в регионах России коммерческая недвижимость ещё может быть резонной, в другом — это уже бег с препятствиями ради нескольких процентов доходности.
На что смотреть новичку особенно внимательно
Если вы первый раз размышляете о входе в коммерческую недвижимость:
— Не верьте «паспортам объекта» без проверки.
— Не ленитесь считать не только доходы, но и будущие CAPEX: ремонт, фасады, инженерия, благоустройство.
— Обязательно заложите консервативный сценарий: падение аренды, рост вакантности, увеличение расходов на содержание.
—
Шаг 4. Настроить управление, а не просто «сдать и забыть»
Почему управление стало важнее локации
Раньше считалось: удачно построился — и всё, доход течёт. Сейчас конкурентное преимущество — это грамотное управление и аренда площадей в региональных торговых центрах, а не только стены и парковка.
Что сюда входит:
— тщательный подбор арендаторов под целевую аудиторию;
— гибкая арендная политика (смешанные ставки, оборотная аренда, поддержка новых форматов);
— постоянный мониторинг трафика и продаж арендаторов;
— быстрая реакция на смену предпочтений (раскидывать зону фудкорта, усиливать услуги и т.д.).
Критичная ошибка:
оставить всё «как есть», когда трафик уже падает. В ритейле промедление стоит дороже, чем в жилой недвижимости: люди привыкают ходить в другое место.
Вопрос: управлять самому или отдать профи
У инвестора обычно два пути:
1. Управлять своими силами — дешевле, но нужен опыт и команда.
2. Отдать объект в управление профессиональному оператору — дороже в моменте, но часто выгоднее на дистанции.
Если у вас один объект и нет профильного опыта, самостоятельное управление превращается в череду «граблей»: от конфликтов с арендаторами до неправильных маркетинговых акций, которые только выжигают бюджет.
—
Шаг 5. Сравнить стратегии вложений: держать, перестраивать или выходить
Стратегия 1. Держать и осторожно докручивать (консервативный подход)
Подходит, если:
— объект уже даёт приемлемый доход;
— долги под контролем;
— город не в упадке, но и не на рывке;
— у вас нет задач «взорвать доходность».
Что обычно делают:
1. Капитальный ремонт только критичных систем (крыша, HVAC, безопасность).
2. Лёгкий косметический апгрейд общих зон.
3. Переформатирование части арендаторов в более устойчивые (FMCG, услуги).
4. Небольшой маркетинг «для соседей», работа по лояльности.
Плюс — низкие риски. Минус — упущенные возможности, если рынок всё-таки растёт.
Стратегия 2. Редевелопмент и смена формата (агрессивный подход)
Уместна, когда:
— объект на сильной локации, но явно не в тренде;
— конкуренты уже ушли дальше по формату;
— у вас есть доступ к капиталу и терпение.
Вы можете:
— преобразовать классический ТЦ в многофункциональный центр;
— расширить или сократить площади под ключевые форматы;
— внедрить нетипичных арендаторов: клиники, образовательные проекты, госуслуги, коворкинги.
Это высокорисковая история, но в отдельных городах именно такие проекты задают тон и потом показывают лучшую доходность.
Стратегия 3. Продать и перезайти в другой сегмент (выход из игры)
Иногда честный вывод: объект не вытащить до нужной доходности, даже если сильно стараться.
Тогда логично рассматривать продажу и переключаться на другие активы: стрит-ритейл, склады, апартаменты, офисы.
Рынок неравномерен: может оказаться, что выгоднее сейчас зафиксировать результат и выйти, чем тянуть проблемный объект ещё 5–7 лет в надежде на чудо.
—
Шаг 6. Как оценивать объект, если вы новичок и смотрите на покупку
Чтобы не утонуть в деталях, держите простой порядок действий.
Последовательный план проверки
1. Соберите исходные данные.
Площадь, год постройки, инженерия, occupancy rate, средняя ставка аренды, текущий список арендаторов и сроки договоров.
2. Посчитайте текущую «чистую» доходность.
Не забудьте включить все операционные расходы, налоги, обслуживание кредитов.
3. Проверьте юридическую чистоту.
Обременения, сервитуты, арендные споры, долги по коммуналке.
4. Сравните с альтернативами в городе.
Если аналогичные объекты приносят больше при тех же рисках — задайте себе вопрос, зачем вам именно этот.
5. Прогонайте два сценария: базовый и стрессовый.
Базовый — как есть с небольшими улучшениями. Стрессовый — падение заполняемости, снижение ставок, рост расходов.
6. Решите, кто будет управлять.
Без понятного оператора любая стратегия превращается в лотерею.
Так вы избежите «романтических» решений, когда коммерческая недвижимость выглядит привлекательно только на презентации брокера.
—
Шаг 7. Типичные ошибки при работе с региональными ТЦ
Ошибка 1. Игнорировать локальную специфику
То, что отлично зашло в миллионнике, может не сработать в городе на 250 тысяч жителей.
Насыщенность сетями, транспорт, привычки людей — всё разное. Слепое копирование «успешных кейсов» из других регионов оборачивается простаивающими площадями и конфликтами с арендаторами.
Ошибка 2. Переоценивать покупательскую способность
Даже если официальная статистика показывает рост доходов, важно понимать структуру реальных трат. Люди могут экономить на развлечениях и одежде, но не на еде, лекарствах и детях.
Ставка на премиальный fashion в слабом регионе — почти гарантированный провал.
Ошибка 3. Строить планы только из-за «дешёвой» цены покупки
Фраза «дёшево беру, потом разберусь» в коммерции заканчивается плохо.
Дёшево — часто потому, что:
— слабая локация;
— большие вложения в ремонт;
— серьёзные скрытые проблемы с управлением или юридикой.
—
Шаг 8. Советы для тех, кто только заходит в тему
1. Начинайте с малого и понятного.
Один устойчивый объект лучше, чем «полубанкротный гигант» с потенциально высокой доходностью.
2. Не экономьте на аналитике и due diligence.
Потратить 1–2% стоимости на тщательную проверку выгоднее, чем потом терять 20–30% стоимости из‑за недосмотров.
3. Сразу считайте сценарий «а если половина арендаторов уйдёт?».
Если экономика не выдерживает даже кратковременного удара — объект изначально слишком хрупкий.
4. Смотрите, как зарабатывает соседний бизнес.
Поговорите с местными предпринимателями, арендаторами, управляющими других ТЦ. Живая информация ценнее рекламных буклетов.
5. Не верьте в «вечные форматы».
То, что было золотой жилой во время ритейл-бума, сейчас может быть балластом. Готовность менять концепцию — обязательное качество собственника.
—
Итог: куда движутся региональные торговые центры
Региональный рынок сильно дифференцировался. Одни объекты чувствуют себя уверенно, другие медленно умирают, третьи рождаются заново в новом качестве.
Ключевое отличие сегодняшнего дня от эпохи бумов — уже недостаточно просто войти в сегмент «коммерческая недвижимость» и ждать растущего потока арендаторов. Приходится:
— тонко понимать местный спрос;
— выбирать между несколькими стратегиями (держать, трансформировать, продавать);
— вкладываться в профессиональное управление.
Если вы рассматриваете инвестиции в торговые центры региональная коммерческая недвижимость может по-прежнему быть интересной. Но сейчас это не «про пассивный доход», а про активное управление рисками и форматами.
И чем честнее вы посмотрите на реальное положение дел в конкретном городе и конкретном объекте, тем больше шансов, что ваш ТЦ после ритейл-бумов попадёт в число обновлённых и живых, а не в список «ещё одного пустеющего монолита на окраине».