Почему тема апартаментов снова на слуху
За последние три года апартаменты и сервисные квартиры из нишевого продукта превратились в один из самых обсуждаемых инструментов частного капитала. С 2022 по 2024 год, по оценкам на основе данных ЦИАН, Дом.РФ и Росреестра, доля сделок с апартаментами в крупных городах выросла в среднем с 7–9% до 12–15% от всего объёма продаж новостроек. При этом средняя заявляемая застройщиками доходность коливалась в диапазоне 8–12% годовых, что заметно выше ставок по вкладам в 2022–2023 годах и сравнимо с консервативными облигационными портфелями. На этом фоне логично, что многие частные инвесторы стали всерьёз рассматривать мобильный формат: апартаменты, мини‑студии, сервисные квартиры, — как удобный способ зафиксировать капитал в «кирпиче» и получать регулярный денежный поток в рублях.
Если говорить проще, рынок увидел красивую картинку: застройщик обещает почти пассивный доход, управляющая компания берёт на себя арендаторов и уборку, а собственнику остаётся раз в квартал смотреть отчёт и ждать выплаты.
Цифры последних трёх лет: что говорят данные
Если отойти от рекламных буклетов и посмотреть на сухую статистику, картина становится менее глянцевой, но более честной. По данным консалтинговых компаний в сегменте доходной недвижимости, в Москве и Санкт‑Петербурге средняя фактическая доходность апарт‑отелей и сервисных комплексов в 2022 году была на уровне 6,5–8% годовых до налогообложения, в 2023‑м из‑за скачка ключевой ставки и роста коммунальных расходов снизилась до 5,5–7%, а в 2024‑м частично восстановилась до 6–8% за счёт повышения арендных ставок и загрузки. В регионах разброс ещё выше: от 4–5% в переизбыточных локациях до 9–10% в городах с выраженным дефицитом качественного предложения. Важно понимать, что эти цифры — медианные оценки, а не гарантированный сценарий.
В реальных сделках инвестор чаще всего попадает в середину диапазона, а не в рекламные «12% годовых без усилий».
Миф о двузначной доходности
Один из самых живучих мифов — это история про стабильные 10–12% кэша в год при минимальных усилиях. В 2022–2023 годах, на волне роста внутреннего туризма и релокации, действительно были объекты, которые временно показывали такую доходность, особенно в Сочи, Калининграде, Казани. Но к 2024‑му рынок отреагировал: появилось много новых комплексов, выросла конкуренция за арендатора, а расходы на эксплуатацию и сервис подросли быстрее, чем арендные ставки. В итоге двузначная доходность сохранилась лишь для владельцев, кто покупал на стадии котлована с хорошим дисконтом или брал на себя активное управление, оптимизируя заполняемость, тарифы и расходы, а не передавал всё управляющей компании по стандартной схеме «мы всё сделаем за вас».
На практике стабильные «12% без участия» чаще оказываются красивой маркетинговой легендой, чем устойчивой экономикой проекта.
Экономика апартаментов: из чего складывается реальная доходность
Чтобы здраво обсуждать инвестиции в апартаменты доходность, нужно разобрать формулу денег. Доходность — это не только арендный поток, но и налоги, эксплуатационные платежи, взносы в управляющую компанию, простой объекта и потенциальный рост (или падение) стоимости самого актива. За 2022–2024 годы коммунальные платежи и эксплуатация в среднем выросли на 25–40% в зависимости от региона, а вознаграждение управляющих компаний держится на уровне 20–35% от валовой выручки. При этом НДФЛ с арендного дохода остаётся на уровне 13–15%, а налогообложение апартаментов в ряде регионов выше, чем у квартир, из‑за коммерческого статуса. Всё это делает чистую доходность заметно скромнее: если брутто было 10%, нетто после всех расходов вполне может оказаться 5–6%, что сопоставимо с надёжными облигациями, но при куда меньшей ликвидности и дополнительных рисках управления.
Именно поэтому профессиональные инвесторы всегда смотрят на чистый денежный поток после всех комиссий, а не на красивую цифру из презентации.
Сервисные квартиры: комфорт или иллюзия «под ключ»?
Популярная сейчас модель — инвестиции в сервисные квартиры под ключ, когда девелопер сразу предлагает готовую отделку, мебель, управляющую компанию и часто гарантированный доход на первые пару лет. На бумаге это звучит идеально: минимальный вход, минимальное участие. На практике гарантированный период часто встроен в цену: фактически инвестор сам себе платит повышенную доходность, переплачивая на этапе покупки. После окончания гарантии объект переходит в рынок, и тогда выясняется реальная конкурентоспособность: где он расположен, насколько удобен формат планировок, как работает сервис, чем заполняется низкий сезон. Именно в этот момент многие владельцы впервые сталкиваются с тем, что загрузка упала с 85% до 60%, а чистый доход — в полтора раза, хотя «бумаги» на старте обещали совсем другие цифры.
Проще говоря, «под ключ» решает бытовые вопросы, но не отменяет необходимость считать бизнес‑модель и анализировать рынок.
Кому и когда выгодно купить апартаменты для сдачи в аренду
Стоит честно признать: формат апартаментов подходит не всем и не всегда. Чаще всего этот инструмент интересен инвесторам, у которых уже закрыта подушка безопасности и есть долгий горизонт планирования — от 7–10 лет. Тогда колебания доходности по годам не так критичны, а важнее общая кумулятивная отдача и возможность хеджировать инфляцию через владение реальным активом. В 2022–2024 годах в России происходили резкие скачки ключевой ставки, менялись условия ипотечных программ, а спрос на аренду смещался из центра к транспортным узлам и технопаркам. Те, кто внимательно следил за этими сдвигами и выбирал локации рядом с местами притяжения занятости — бизнес‑центрами, кампусами, индустриальными парками, — показывали доходность выше медианной. Покупка ради красивого вида из окна, но без анализа трафика арендаторов, почти всегда оказывалась слабее по деньгам.
Если цель – быстрые спекуляции и перепродажа через год‑два, апартаменты в большинстве случаев уступают обычным квартирам по ликвидности.
Новостройки и вторичка: где прячется маржа
Многие интересуются, есть ли смысл ориентироваться именно на доходные апартаменты в новостройке. За 2022–2024 годы практику показывала следующую закономерность: на старте продаж застройщики иногда дают дисконт, но чем активнее рекламируется «доходность», тем чаще она уже включена в цену. На вторичном рынке, особенно у первых инвесторов, нередко можно найти более честное ценообразование: собственник смотрит на фактическую выручку и готов уступить, если апартаменты не приносят ожидаемого потока. При этом «вторичка» уже показывает реальную загрузку, а не прогноз. Новостройка же даёт шанс выиграть на росте стоимости к моменту ввода в эксплуатацию, но требует точного выбора локации и надёжного девелопера, чтобы строительные риски не съели потенциальную маржу.
Здравый подход обычно такой: сначала считать кэш‑флоу, а потом уже оценивать вероятность роста капитализации.
Отзывы, риски и влияние на поведение частных инвесторов
Если почитать апартаменты как инвестиция отзывы и риски на профильных форумах и в чатах инвесторов, бросается в глаза сильный разброс эмоций. Те, кто заходил на ранних этапах удачных проектов в 2020–2021 годах, часто рассказывают о приятном бонусе к доходности за счёт роста цен в 2022–2023‑м. А вот инвесторы, купившие по максимуму рынка и полагавшиеся на оптимистичные прогнозы управляющих компаний, нередко пишут о разочаровании: реальный кэш‑флоу оказался ниже банковских ставок, а продать объект без дисконта стало непросто. В совокупности это формирует более взрослое, критическое отношение частных инвесторов к обещаниям «гарантированных 11%». Всё чаще люди спрашивают не только про ожидаемую доходность, но и про сценарии падения загрузки, изменения налогов и рост эксплуатационных платежей.
Такая «вакцина скепсиса» в итоге делает рынок устойчивее и заставляет застройщиков аккуратнее с рекламными обещаниями.
Как апартаменты меняют индустрию недвижимости
За три года формат апарт‑комплексов и сервисных квартир заметно повлиял на весь рынок. Девелоперы получили инструмент гибкой продуктовой линейки: можно миксовать классическое жильё, коммерцию и сервисные блоки в одном проекте, подстраивая структуру продаж под спрос и доступность ипотеки. Управляющие компании превратились в полноценный B2C‑бизнес с брендами, репутацией и отзывами, а гостевой сервис перестал быть привилегией отелей. С другой стороны, рост доли апартаментов усилил дискуссию о градостроительной политике: нагрузка на инфраструктуру растёт, а статус «не жильё» иногда позволяет экономить на соцобъектах. Регуляторы постепенно реагируют: обсуждаются изменения налогообложения, требования к парковкам и общественным пространствам. Всё это отражается на экономике проектов и, в конечном счёте, на той доходности, которую видит конечный инвестор.
Иными словами, апартаменты перестали быть просто «модным форматом» и стали заметным структурным фактором для всей отрасли.
Что будет дальше: прогноз на 2025–2027 годы
С учётом динамики 2022–2024 годов можно осторожно очертить траекторию на ближайшие три года. Скорее всего, рынок апартаментов и сервисных квартир войдёт в фазу умеренного роста без прежней эйфории. Массового обвала не ожидается: спрос на аренду в крупных агломерациях поддерживается миграцией, развитием внутреннего туризма и гибкими формами занятости. Но и возврата к некритичной вере в двузначную доходность тоже не будет: инвесторы уже получили достаточный опыт, а регуляторы всё активнее обсуждают выравнивание налоговых и инфраструктурных требований между апартаментами и жильём. На фоне потенциальной стабилизации ключевой ставки и постепенного удешевления ипотеки можно ожидать, что средняя чистая доходность по качественным объектам закрепится в коридоре 5–7% годовых, а премию выше этого уровня будут давать либо более рискованные локации, либо активное индивидуальное управление объектом.
Если обобщать, апартаменты и сервисные квартиры всё больше становятся не лотереей, а понятным, но требующим расчётов инструментом для тех, кто готов смотреть на цифры, а не на обещания.