Торговые центры в 2025: конец эпохи «просто шопинга»
Если коротко: классический ТРЦ «якорный гипермаркет + галерея магазинов» в России доживает свой век. Но это не значит, что формат умирает. Он эволюционирует. В 2025 году торговый центр — это уже не про «где купить», а про «зачем вообще туда ехать» и «какой сценарий дня он закрывает для посетителя».
Сегодня выигрывают объекты, которые перестают быть просто местом потребления и превращаются в гибрид: комьюнити-хаб, сервисный кластер, склад последней мили, культурную площадку и даже коворкинг одновременно. Всё, что не вписывается в эту логику, стремительно уходит в зону хронической вакантности.
Основные тренды 2025: что реально происходит с рынком
1. Вакантность больше не «страшилка», а инструмент
Раньше пустые помещения воспринимались как катастрофа: снижается NOI, растёт давление банка, владельцы нервничают. Сейчас многие девелоперы сознательно выдерживают вакансию, чтобы не забить метры «старыми» форматами и дождаться арендатора нового типа.
Вакантность становится ресурсом для переформатирования: площади укрупняют, прорезают сквозные галереи, создают мини-стрит-ритейл, докручивают планировку под склады быстрой доставки и «dark store». Иными словами, пустота — это не провал, а задел под новую концепцию.
2. Рост сервисных функций и смешанных форматов
Клиент идёт в ТРЦ не только за покупками, а за решением сразу нескольких задач: развлечь детей, поработать пару часов, забрать онлайн-заказ, сходить к врачу, закрыть бытовые вопросы.
Отсюда — бум форматов: медицинские центры, лаборатории, private clinic, MFC-подобные сервисные зоны, пункты выдачи маркетплейсов, зоны self-storage, гибкие офисы и коворкинги. Торговый центр превращается в «инфраструктурную платформу района», особенно в спальных массивах крупных городов.
3. Смещение фокуса с покупки на впечатление
Кинотеатры уже не единственный магнит. Сейчас в проектах вырастают детские STEM-парки, «научные» развлекательные центры, арены для киберспорта, спортивные кластеры (от единоборств до функционального тренинга), гастромаркеты с локальными брендами.
Магазин при этом тоже меняется: много шоурумов без полного складского запаса на месте. Примерили — заказали доставку домой. Торговые площади подстраиваются под «experience retail», а не под максимальную выкладку товара.
4. Локальность вместо безличного «всегда одинакового» ТРЦ
Универсальный «безликий» объект сегодня выглядит устаревшим. Посетителю важна идентичность места: участие местных брендов, локальные предприниматели, районный контекст. Поэтому даже крупные игроки активно зовут небольшие сети и локальные концепции, подстраивают архитектуру и навигацию под характер района.
Это особенно видно там, где актуальна аренда торговых площадей в москве: владельцы конкурируют за уникальность, а не только за арендную ставку, и это заметно по качеству концепций.
Новые арендаторы: кто реально заполняет пустые метры
От классики к «гибридным пользователям пространства»
В 2025 году классические fashion-операторы уже не могут «съесть» всё предложение квадратных метров. Новая волна арендаторов выглядит так:
1. Медицинские и околомедицинские сервисы
2. Спортивные концепции (от клубов до студий узкой специализации)
3. Образовательные центры, детские технопарки, кружки с упором на технологии
4. Локальные рестораны, кофейни, гастромаркеты
5. Склады последней мили и пункты выдачи, интегрированные в планировку
6. Коворкинги, бюро услуг, микроковоркинги с помесячной арендой
Часть из них вообще не похожа на «торговлю» в классическом понимании, но отлично монетизирует площадь и стабилизирует трафик.
Фокус на «mix of uses», а не на одном виде деятельности
Вместо попытки найти одного крупного якоря собственники делят блоки под разные сценарии: утренний (спорт и кофе), дневной (сервисы и работа), вечерний (досуг и гастрономия).
По этой логике меняется и подход тех, кто хочет арендовать помещение в торговом центре под магазин: бизнесу уже важно не просто «метраж + ставка», а соседство, сценарии трафика, доступность доставки и интеграция с онлайн-продажами.
Вдохновляющие примеры переформатирования
Кейс 1: «Спящий» ТРЦ — в районный сервисно-деловой хаб
Типовой объект на окраине крупного города: высокий уровень вакантности, устаревший якорь, падающая посещаемость. Вместо классического «добить fashion-сетями» собственник провёл концептуальный аудит, убрал часть мелкой галереи и сформировал:
— укрупнённый медицинский кластер,
— компактный гастромаркет,
— этаж гибких офисов и образовательных пространств,
— большую семейную развлекательную зону.
Через два года вакантность сократилась с ~35% до 8–10%, арендная ставка стала более стабильной, а объект перестал зависеть от одного сегмента.
Кейс 2: Региональный ТЦ как «цифровой склад+витрина»
В городе с населением до 500 тыс. жителей девелопер осознанно пересобрал структуру: часть площадей перевели под «dark store» и логистику онлайн-торговли, то есть ТРЦ стал фактически узлом для e-commerce, но с витринной функцией.
Витрины — шоурумы с ограниченным запасом, основной товар — в задней части здания, оптимизированной под склад. Посетители знакомятся с продуктом, а сами покупки смещаются в доставку. В итоге объект за два года вышел на заполняемость свыше 90%, а трафик стал более предсказуемым, так как часть потока формируют B2B-партнёры.
Кейс 3: Частичная редевелопментация под жилую и общественную функцию
Старый торговый центр в плотной городской застройке оказался экономически неэффективным в прежнем формате. Было принято решение демонтировать часть корпуса и надстроить жилой блок, оставив нижние уровни под торговлю и сервисы для резидентов и района.
Вместо попытки провести покупка торгового центра в россии и перепродать объект «как есть», инвестор пошёл по пути комплексного редевелопмента и получил комбинированный доход: от жилья, от аренды коммерции и от роста капитализации земли.
Рекомендации по развитию: как не потерять будущее
Пять шагов, без которых переформатирование обречено
1. Диагностика, а не косметика.
Перед тем как менять арендаторов, нужно провести полноценный аудит: трафик, тепловые карты, профили посетителей, конкурентное окружение, сценарии использования. Подмена анализа «косметическим ремонтом» даёт краткосрочный эффект и усиливает структурные проблемы.
2. Жёсткий пересмотр планировочных решений.
Иногда проще снести часть галереи, чем пытаться «досдать» неудобные крошечные блоки. Укрупнение лотов, создание сквозных маршрутов, вертикальные связи, оптимизация паркинга — это фундамент будущей концепции.
3. Микс арендаторов вокруг жизненных сценариев.
Формировать пул арендаторов нужно не по принципу «кто платит», а по принципу «какой сценарий закрывает». Детские активити + кафе для родителей + безопасные зоны ожидания + сервисы для семьи формируют комплексный мотив визита, а не разовый заход.
4. Гибкие форматы и краткосрочные тесты.
Поп-ап зоны, временные концепции, сезонные форматы позволяют оттестировать гипотезы без долгосрочных контрактов. Это особенно важно в регионах, где сложно предсказать устойчивость нового формата.
5. Профессиональное управление вместо «ручного режима».
В 2025 году просто владеть объектом уже недостаточно. Нужны компетенции в asset management, маркетинге, data-driven управлении трафиком и операционными расходами. Именно поэтому растёт спрос на управление и переформатирование торговых центров услуги в формате аутсорсинга.
Инвестиционный взгляд: стоит ли входить в рынок сейчас
ТРЦ как инфраструктурный актив, а не только «торговля»
Многие инвесторы по инерции смотрят на ТРЦ как на рискованный актив «старой экономики». Однако объекты, которые превратились в многофункциональные сервисные узлы, по сути становятся инфраструктурой города.
Для тех, кто планирует инвестировать в торговую недвижимость россия, критично важно смотреть не на «класс объекта по буклету», а на:
— гибкость планировочных решений,
— потенциал для смешанных форматов (медицина, образование, офисы, сервисы),
— наличие реальной стратегии по работе с онлайн-каналами,
— качество команды по управлению.
Региональные возможности и входной порог
Высококонкурентные рынки крупных городов уже перегреты в премиальном сегменте, но регионы остаются интересной зоной для входа. Там часто есть недозагруженные объекты с потенциалом переформатирования и разумным ценником.
Именно поэтому многие рассматривают не просто прямую покупку или строительство, а гибридные схемы партнёрства, редевелопмент существующих зданий, объединение нескольких функций на одной площадке, а не «чистый ритейл».
Ресурсы и обучение: где прокачать компетенции
Куда двигаться собственнику и команде ТРЦ
Рынок меняется быстрее, чем обновляются классические учебники по девелопменту. Поэтому «один курс на всю жизнь» уже не работает — нужна постоянная донастройка компетенций.
Полезные направления для обучения и развития команды:
1. Data-анализ и маркетинг локаций.
Работа с big data, анализ мобильного трафика, построение тепловых карт, сегментация посетителей и настройка событийного маркетинга.
2. Управление mixed-use проектами.
Понимание того, как уживаются жильё, офисы, торговля, сервисы и креативные индустрии в одном периметре, как выстраивать потоки и договорённости.
3. Финансовое моделирование и сценарное планирование.
Мультисценарные модели доходов и расходов, оценка окупаемости переформатирования, понятный язык общения с банками и инвесторами.
4. Юридические аспекты и форматы договоров.
Гибкие арендные каникулы, turnover rent, механизмы взаимных обязательств, защита от неплатежей и локдаунов.
5. Операционный менеджмент и сервис-дизайн.
Как устроить работу объекта так, чтобы посетителю было удобно: навигация, сервисные зоны, парковка, кол-центр, работа с жалобами и отзывами.
Для тех, кто рассматривает покупка торгового центра в россии или хочет усилить текущие активы, обучение команды по этим направлениям перестаёт быть «опцией» и становится условием выживания.
Что всё это значит для игроков рынка в 2025 году
Торговые центры — не уходящий формат, а площадка для следующей итерации городской инфраструктуры. Падает только ценность «коробки с магазинами». Растёт ценность управляемой, гибкой, многофункциональной среды.
Если смотреть на объект как на живую экосистему, а не как на набор квадратных метров, появляется стратегия: где-то — уйти в сервисы и медицину, где-то — стать логистическим узлом, где-то — городским культурным центром.
Именно в такой логике сегодня разумно не просто арендовать, не просто строить, а системно инвестировать в торговую недвижимость россия: как в долгосрочный, адаптивный актив, который можно разворачивать под новые запросы города и людей.