Зачем вообще разбираться в новых форматах складской недвижимости
За последние три года логистика и e-commerce так перевернули рынок, что классическая коммерческая недвижимость «офис+магазин» уже не тянет. Основной драйвер — онлайн-торговля и сервисы быстрой доставки: им нужны не витрины, а склады, dark stores и узлы last mile.
По данным крупных консалтинговых агентств (Knight Frank, JLL, IBC Real Estate, отчёты за 2022–2024 гг.):
— общий объём качественных складских площадей в России вырос примерно на 15–20% за три года;
— доля объектов, задействованных в e-commerce и быстрой доставке, в некоторых регионах уже превышает 40% всех сделок по аренде складов;
— вакансия по современным складам классов «А» и «В+» в крупных агломерациях держится на исторически низких уровнях — во многих зонах это 1–3%.
То есть рынок реально сместился в сторону: «коммерческая недвижимость склады аренда» стала отдельной, почти самостоятельной вселенной. И если вы инвестор или предприниматель, игнорировать эту трансформацию уже опасно.
—
Шаг 1. Разобраться в терминах: чем отличаются склады, dark stores и last mile
Классический склад: база всей логистической цепочки
Классический склад — это оптовый узел. Здесь хранятся большие партии товара, формируются отгрузки для магазинов, региональных распределительных центров и крупных B2B-клиентов.
Ключевые признаки склада класса «А» / «В+»:
— высота потолков 10–12 м и выше;
— нагрузка на пол от 5 т/м²;
— стеллажные системы, доклевеллеры, докшелтеры;
— температурные режимы (от сухих до холодильно-морозильных зон);
— прямой выезд на магистрали, доступ для фур и еврофур.
Классический склад — это «дальняя логистика»: сюда приходят крупные фуры, отсюда товар уходит на региональные РЦ, магазины, дарксторы и узлы последней мили.
Dark store: магазин без витрины
Dark store — это фактически «магазин-склад», закрытый для обычных покупателей. Все пространство заточено под сбор заказов, а не под витрину и выкладку.
Основные характеристики:
— локация ближе к жилым массивам, чем у классического склада;
— компактная площадь (обычно от 200–800 м² для локальных сервисов до 2–3 тыс. м² для крупных игроков);
— планировка под высокую скорость комплектации заказов;
— интеграция с IT-системами e-commerce, WMS и системами курьерской доставки.
Последние годы спрос на аренда dark store для интернет магазинов стабильно рос: маркетплейсы, сети FMCG и рестораны доставки еды массово перераспределяли площади именно в пользу закрытых «складов-магазинов».
Last mile: «последняя миля» и её инфраструктура
«Последняя миля» — это завершающий участок доставки от узла или пункта выдачи до конечного клиента. От неё напрямую зависит, насколько вы сможете предложить «доставка за 15–60 минут» или хотя бы «в тот же день».
Инфраструктура last mile — это:
— малогабаритные городские склады и микрохабы;
— кросс-докинговые терминалы, куда приходят сборные грузы и быстро перераспределяются;
— пункты выдачи заказов (ПВЗ) и постаматы;
— локальные узлы для курьерских служб и сервисов быстрой доставки.
Отсюда и новая категория сделок: last mile логистика склады аренда — объекты поменьше, но ближе к клиенту и с другими требованиями по доступности.
—
Шаг 2. Посмотреть на цифры: что произошло за 2022–2024 годы
1. Рост складского рынка
По открытым данным международных и российских консалтинговых компаний (обзорные отчёты за 2022–2024 гг.):
— Суммарный ввод складских площадей в России за три года превысил несколько миллионов м², при этом до 40–50% нового предложения в ряде регионов уже строилось с прицелом на e-commerce и FMCG.
— В 2022–2023 годах значительная часть объектов возводилась под формат built-to-suit (строительство под конкретного арендатора), что снижало рыночную вакансию и усиливало конкуренцию за свободные площади.
Это создало благоприятную среду для тех, кто рассматривает инвестиции в склады и коммерческую недвижимость: доходность по качественным складским объектам оказалась выше, чем по многим офисным и торговым центрам.
2. Спрос со стороны e-commerce
По оценкам аналитиков различных агентств:
— оборот e-commerce в России в 2022–2024 гг. продолжал двузначный рост год к году;
— доля онлайн-продаж в общем ритейле росла, подталкивая спрос на дарксторы и городские склады;
— особенно активно рос сегмент экспресс-доставки продуктов и товаров повседневного спроса — именно он стимулировал взрывной интерес к формату dark store.
В результате доля сделок, где прямо или косвенно фигурируют интернет-магазины и маркетплейсы, в некоторых регионах стала доминировать в структуре поглощения складских площадей.
3. Региональный сдвиг и Москва
Москва и область остаются ядром рынка, но регионы подтягиваются:
— Московский регион демонстрировал устойчивый спрос на городской формат — аренда склада последняя миля в Москве стала отдельным сегментом, где конкурируют не только классические девелоперы, но и сами маркетплейсы, выкупая или строя объекты.
— В крупных региональных агломерациях (Санкт‑Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар) активизировались проекты по созданию распределительных центров и микрохабов для локальных служб доставки.
—
Шаг 3. Понять, как работают новые форматы на практике
Как устроен типовой проект dark store
Возьмём усреднённый сценарий:
1. Ритейлер или маркетплейс анализирует тепловые карты заказов в городе.
2. Выбираются точки с плотным потоком заказов и ограниченным временем доставки.
3. Ищутся помещения в радиусе 1–3 км от основной массы клиентов — на первых этажах жилых домов, в бывших магазинах, на промышленных территориях.
4. Пространство максимально упрощается: вместо витрин — стеллажи, вместо касс — зона сборки и выдачи.
5. Подключаются IT-системы: синхронизация остатков, маршрутизация курьеров, управление слотами доставки.
Важно: стоимость ошибки при выборе локации высокая. Если спрос недооценили — даркстор простаивает. Если переоценили — придётся расширять сеть или менять формат уже через 6–12 месяцев.
Last mile-склад: чем он отличается от обычного
Городской или пригордный склад последней мили:
— меньше по площади (часто 500–3 000 м²);
— расположен ближе к жилым зонам и транспортным развязкам;
— реже рассчитан на фуры, чаще — на лёгкие грузовики, карго- и электровелосипеды;
— имеет расширенные требования к доступу 24/7 и к парковочным/разгрузочным зонам.
Здесь скорость оборота товара часто в разы выше, чем на крупном распределительном складе, зато запас по дням минимален. Поэтому к таким объектам предъявляют другие требования по управлению запасами и IT-инфраструктуре.
—
Шаг 4. Как выбрать формат под задачи бизнеса
Если вы ритейлер или интернет‑магазин
Сформулируйте сначала не «какой объект хочу», а «какой сервис обещаю клиенту». Например:
— доставка за 15–30 минут — без дарксторов и микрохабов почти нереально;
— доставка в тот же день — нужна связка «распределительный склад + городские last mile‑узлы»;
— доставка за 1–3 дня по региону — достаточно классического склада с хорошей транспортной доступностью и партнёрами по курьерским услугам.
Дальше пробегитесь по параметрам:
— география заказов;
— плотность населения;
— средний чек и частота покупок;
— доля импульсных заказов (еда, продукты, лекарства) vs планируемых (одежда, техника).
Чем быстрее хотите доставлять и чем больше доля импульсных покупок, тем актуальнее становятся дарксторы и микро-склады последней мили.
Если вы инвестор
Нужно ответить на три ключевых вопроса:
1. На какой риск-профиль вы готовы?
— готовый арендованный объект с якорным e-commerce‑арендатором — ниже риск, ниже доходность;
— спекулятивное строительство склада или многофункционального хаба — выше риск, потенциально выше доходность.
2. Насколько вы готовы вникать в логику логистики?
Новые форматы — это не просто «галочка в портфеле коммерческой недвижимости». Здесь критична операционная эффективность арендатора: чем лучше он зарабатывает, тем стабильнее платёжный поток для вас.
3. В каком регионе вы играете?
Москва и СПб — меньше риск, но выше входной порог и плотная конкуренция. Регионы — выше риск локального спроса, зато доступнее вход и возможен более высокий доход.
—
Шаг 5. Типичные ошибки при работе с новыми форматами
Ошибка 1. Ориентироваться только на ставку аренды
Новички часто выбирают объект, где «аренда дешевле на 10–15%», игнорируя:
— время в пути до клиента;
— наличие пробок на ключевых маршрутах;
— ограничения по разгрузке/погрузке;
— режим работы здания и соседей (ТСЖ, жилые дома, жалобы на шум).
В итоге экономия на ставке съедается потерей скорости доставки и падением NPS клиентов.
Ошибка 2. Игнорировать технические ограничения
Особенно критично при реорганизации бывших торговых или офисных помещений под dark store:
— слабая электропроводка — не выдерживает холодильное и ИТ‑оборудование;
— отсутствие нормального пандуса — проблемы со стоком и приёмкой товара;
— низкие потолки и узкие проёмы — невозможно внедрить эффективные стеллажные системы.
Ошибка 3. Считать, что «last mile = любой небольшой склад»
Не каждый маленький склад можно превратить в удобный узел последней мили. Объект может:
— находиться в тупиковой промзоне без удобного выезда;
— иметь юридические ограничения по режиму работы;
— располагаться в конфликтной точке (дворовый проезд, протест жильцов).
Last mile — это прежде всего про доступность и предсказуемость операций, а не просто про метраж.
—
Шаг 6. Практические советы для новичков
Советы предпринимателям (интернет‑магазины, локальный ритейл)
Начинайте с минимально жизнеспособной модели (MVP):
— протестируйте 1–2 пилотных даркстора в разных районах города, прежде чем запускать сеть;
— закладывайте запас по площади: многие недооценивают рост ассортимента и штата;
— сразу внедряйте WMS или хотя бы продвинутый учёт: хаос на складе очень быстро убивает скорость доставки.
Полезный алгоритм:
1. Соберите данные по заказам за 6–12 месяцев.
2. Нанесите точки на карту, посчитайте плотность и среднее время в пути.
3. Выберите 2–3 «горячих» кластера.
4. Под каждый кластер ищите помещение не по принципу «что сдаётся», а по принципу «какое время до 80% заказчиков».
Советы инвесторам и девелоперам
Для тех, кто только заходит в сегмент «склады и last mile», пригодятся такие ориентиры:
— общайтесь не только с брокерами, но и с логистами и операторами доставки — они лучше всех понимают, какие локации и форматы будут востребованы через 3–5 лет;
— оценивайте объект не только по доходности, но и по возможности перепрофилирования: склад, который можно легко адаптировать под dark store или микрохаб, имеет дополнительную ценность;
— следите за градостроительными изменениями: новые развязки, ввод МЦД/метро, смена зонирования могут радикально изменить ликвидность объекта.
—
Шаг 7. Что будет дальше с рынком: тренды на 2–3 года вперёд
На горизонте ближайших лет можно ожидать несколько устойчивых тенденций:
— Городская «уплотнённая» логистика.
Микро‑склады, кросс‑докинговые площадки и дарксторы будут ещё глубже проникать в жилую застройку и на нижние этажи МФК.
— Гибридные форматы.
В одном объекте будут совмещаться функции: часть площади — классический склад, часть — темный магазин, часть — узел курьерской службы.
— Рост роли IT и автоматизации.
Объекты, в которых легко интегрировать роботов, конвейеры, системы сортировки и «умные» стеллажи, станут приоритетными как для крупных арендаторов, так и для покупателей.
— Конкуренция за «правильные» локации.
Там, где уже сформировались потоки last mile, ставки аренды растут быстрее среднего по рынку, и healthy-вакансия там будет оставаться минимальной.
На этом фоне коммерческая недвижимость склады аренда, а также специализированные форматы dark store и last mile будут оставаться в фокусе и девелоперов, и инвесторов. Спрос на last mile логистика склады аренда в крупных агломерациях, особенно вокруг Москвы и региональных миллионников, с высокой вероятностью сохранит положательную динамику.
—
Итог: как подойти к теме без лишних ошибок
Если упростить всё сказанное до нескольких тезисов:
— Склады, dark stores и last mile — это не модные слова, а ответ рынка на рост e-commerce и запрос клиентов на скорость.
— За 2022–2024 годы эти форматы стали ядром многих сделок по аренде и покупке складской недвижимости.
— Для бизнеса ключевое — не просто «снять помещение», а встроить его в логистическую модель: просчитать маршруты, время в пути, операционные издержки.
— Для инвесторов важно понимать операционную специфику арендаторов и закладывать в модель сценарии развития логистики в регионе.
Если подходить к новым форматам продуманно, внимательно анализировать спрос и не экономить на экспертизе, то и аренда dark store для интернет магазинов, и проекты по аренда склада последняя миля в Москве, и региональные last mile‑центры могут стать устойчивым источником дохода и точкой роста бизнеса на ближайшие годы.