Рынок после шторма: что с коммерцией сейчас
После ковидных локдаунов, санкций и скачков ставок казалось, что коммерческая недвижимость умерла. Но 2023–2024 годы показали: рынок не рухнул, а просто переформатировался. Ушли старые модели, зато стала хорошо видна действительно доходная коммерческая недвижимость — та, которая выдерживает просадки трафика, онлайн‑конкурентов и рост расходов арендаторов. Сейчас инвестор уже не может «просто купить офис и сдавать». Приходится разбираться в сценариях использования, операционной модели, цифровых сервисах и в том, как конкретный объект работает с клиентским потоком, а не только в его площади и цене за метр.
Сравнение форматов: что пережило турбулентность
Если упростить, есть три крупных лагеря: стрит‑ретейл, офисы и склады. Стрит‑ретейл в спальных районах и возле транспорта жив, потому что людям всё равно нужен бытовой сервис рядом с домом. Офисы трансформируются: часть спроса ушла в гибкие пространства и коворкинги, но хорошие локации по‑прежнему заполняются. Склады и dark‑store вообще стали бенефициарами скачка e‑commerce. Поэтому, когда вы думаете, какую коммерческую недвижимость выбрать для инвестиций, логика «возьму то, что ближе к дому» уже не работает — важнее понимать, как именно этот формат зарабатывает в новых реалиях.
Почему просто «коммерческая недвижимость купить» — больше не стратегия
Новички часто считают: если удаётся коммерческая недвижимость купить «дёшево», значит, дальше всё пойдёт само. На практике побеждает не тот, кто взял дешевле, а тот, кто просчитал операционную модель: какие арендаторы там будут сидеть, сколько они способны платить и как быстро поменяются, если съедут. Сейчас арендаторы сами считают каждый рубль, анализируют трафик, конкуренцию и удобство логистики. Если объект устаревший, без нормальной инфраструктуры и цифровых сервисов, то дисконт на входе легко превращается в хронический недозаполненный фонд, а «выгодная» сделка — в постоянную головную боль.
Технологии в коммерции: инструмент или игрушка
После турбулентности особенно проявился разрыв между объектами, где владелец вкладывался в технологии, и теми, кто экономил «на всём нематериальном». Речь не только о красивых CRM или мобильных приложениях, а о базовых проптех‑решениях: системах контроля доступа, аналитике трафика, удобных форматах онлайн‑аренды и управленческих платформах. Для арендаторов это превращается в реальные деньги: прозрачные сервис‑чарджи, меньше простоев, понятное взаимодействие с управляющей компанией. Для инвестора технологии — способ не только поднять ставку аренды, но и сократить вакансии, заметно стабилизировав денежный поток.
Плюсы и минусы внедрения технологий
У технологий в коммерческой недвижимости есть своя цена, и важно понимать, когда они усиливают объект, а когда всего лишь увеличивают бюджет.
Плюсы очевидны:
— рост управляемости объекта и прозрачности расходов;
— повышение лояльности арендаторов за счёт сервисов «одного окна»;
— возможность гибко менять назначение площадей, от офисов до шоурумов.
Но есть и минусы:
— высокие начальные капитальные затраты и удлинение срока окупаемости;
— риск выбрать «игрушечные» решения без реального эффекта;
— зависимость от подрядчиков и обновлений ПО.
Главная ошибка новичков — гнаться за модными фишками вместо оценки, как это влияет на заполняемость и ставку.
Аренда коммерческой недвижимости для бизнеса: что нужно арендаторам
Чтобы понять, какой объект будет приносить доход, полезно посмотреть на рынок глазами арендатора. Для бизнеса аренда коммерческой недвижимости для бизнеса — уже не только вопрос цены за метр. Критичны гибкость договора, возможность быстро масштабироваться, удобный доступ для сотрудников и клиентов, а также цифровые сервисы: онлайн‑заявки, понятная бухгалтерия, быстрые согласования. Если здание позволяет решать эти задачи без постоянных «ручных» согласований, арендатор готов сидеть дольше и реже торговаться до крови. Собственник, который игнорирует эти запросы, сам обрезает себе часть потенциальной доходности.
Типичные ошибки новичков‑инвесторов
Многие, заходя в инвестиции в коммерческую недвижимость, мыслят как в жилом сегменте: «беру дешевле, сдаю дороже, дальше само работает». Коммерция жестче наказывает за некомпетентность. Самые частые промахи:
— покупка объекта без анализа конкурентных площадей и трафика;
— ставка только на одного крупного арендатора без плана «запасного аэродрома»;
— игнорирование технического состояния и капэкса, который «вылезет» спустя год.
Плюс новички нередко верят брокерским презентациям, где доходность рисуют по верхней границе рынка, не учитывая вакансии, каникулы и дисконт за риск. В итоге фактический cash‑flow оказывается ниже ожиданий, а объект «висит» в портфеле как пассив.
Три особенно опасные ловушки
Есть несколько сценариев, в которые новички попадают чаще всего, особенно после периода турбулентности, когда на рынок выносит много «проблемных» лотов:
— выбор объекта с устаревшим назначением (например, огромные open‑space офисы в локации, где спрос сместился к коворкингам и гибким форматам);
— ставка на формат, который держится только на господдержке или одном‑двух якорях без понятной альтернативы;
— игнорирование юридической чистоты: сервитуты, ограниченное использование, арендные отношения, которые сложно перезапустить.
Если перед покупкой не потратить время на стресс‑тесты сценариев, уже через год можно получить не актив, а судебный кейс с пустующими метрами.
Рекомендации по выбору формата
При выборе формата важно отталкиваться не от «моды», а от своего горизонта планирования, толерантности к риску и готовности управлять объектом. Если хочется большей предсказуемости, разумно смотреть в сторону базового стрит‑ретейла «у дома» и компактных складских или кросс‑докинговых площадок в транспортных узлах. Готовы к более активному управлению — можно рассматривать коворкинги или гибридные объекты mixed‑use, где часть площадей под услуги, часть под офис, а часть под склады последней мили. Ключевая мысль: вы покупаете не стены, а денежный поток, и анализировать нужно именно его.
Чек‑лист для отбора объекта
Чтобы не утонуть в деталях, удобно держать в голове простой список опорных вопросов:
— Кто мои потенциальные арендаторы и чем они будут зарабатывать на этой локации?
— Какой сейчас и потенциальный трафик (пешеходный, автомобильный, онлайн‑заказов)?
— Каким будет объект через 5–7 лет с учётом развития района и конкуренции?
— Сколько стоит привести площади к рыночному состоянию и кто за это платит?
Отвечая честно на эти вопросы, вы отсеете большинство сомнительных вариантов ещё до стадии «влюбился в картинку и вид из окна».
Тенденции 2025 года: на что смотреть вперёд
К 2025 году становится заметно, что рынок движется в сторону универсальности и операционной экспертизы. Все популярнее структуры, где собственник не просто сдаёт метры, а выступает как платформа: помогает арендаторам с маркетингом, логистикой, IT‑сервисами. Такие объекты легче выдерживают турбулентность: если один формат проседает, площади оперативно переформатируют под другой. Растёт спрос на компактные склады ближе к городу, на гибкие офисные решения и качественный соседский ретейл. В аутсайдерах — моноформатные ТЦ без якорей и старые офисы без модернизации, где владельцы надеются «досидеть» без инвестиций.
Как изменится доходная коммерческая недвижимость к 2025+ годам
Доходная коммерческая недвижимость всё меньше зависит от «классических» метрик вроде просто класса здания и его возраста. На первый план выходят адаптивность и управляемость. Объекты, где уже сейчас внедряют разумные проптех‑решения, прозрачную финансовую модель и понятную работу с арендаторами, к 2025 году будут цениться выше среднего рынка. Напротив, здания без стратегии и цифрового контура будут продаваться с дисконтом, даже если визуально выглядят достойно. Поэтому, заходя в сделку, мыслите как будущий покупатель: захочет ли кто‑то у вас потом этот актив забрать — и за какие деньги?
Итог: что делать частному инвестору
Если подытожить, главный совет прост: не воспринимайте коммерцию как пассивный депозит в кирпичах. Это бизнес, который требует управленческих решений, понимания клиентов вашего арендатора и готовности обновлять формат. Изучайте локации ногами, считайте сценарии с запасом по вакансиям и не стесняйтесь заказывать независимый аудит перед сделкой. А выбирать объект стоит не сердцем, а калькулятором — тогда инвестиции в коммерческую недвижимость перестанут быть лотереей и превратятся в понятный инструмент для долгосрочного дохода.